 公共維修基金熱門問題解答問：小區(qū)公共維修基金的構成? 答：開發(fā)商和業(yè)主都須交維修基金。業(yè)主是按照購房面積來交，開發(fā)商是按照總規(guī)模交的。業(yè)主這一方面，分2008年以前簽訂和2008年以后簽訂購房合同。2008年以前是按購房款來，2008年之后是按購房面積來算。 問：開發(fā)商和業(yè)主具體如何交? 答：開發(fā)商是按照物業(yè)總規(guī)模建安造價的1.5%，有電梯的按2.5%繳存。如無電梯按12元/平方米，有電梯15層以下是25元/平方米，15層以上30元/平方米;對業(yè)主而言，沒有電梯按55元/平方米來收。如果有電梯，分14層以下和14層以上。業(yè)主14層(包括14層)以下是61元/平方米，14層以上是73元/平方米。 問：公共維修基金怎么使用? 答：開發(fā)商交納的部分，也歸全體業(yè)主所有。按規(guī)定，開發(fā)商的用完之后再用業(yè)主的。開發(fā)商的就是住宅共用部位、共用設施設備維修和更新改造發(fā)生的費用，根據(jù)確定的范圍分攤。比如漏水的分攤范圍是按棟來分攤，首先在開發(fā)建設單位繳存的維修基金賬戶中予以列支，賬戶余額不足時，再由分攤內的業(yè)主按照各自擁有的房屋面積比例分攤。 問：小區(qū)公共維修基金是一個賬號嗎?能否精確到按棟管理和使用? 答：確實是一個賬號，但按樓棟進行核算管理，否則就不公平。“你不能用一棟的錢來維修二棟的房子。”不管小區(qū)分幾期開發(fā)，開發(fā)商交納部分也是按樓棟。不夠的話，業(yè)主再按樓棟來進行分攤。維修和漏水等均按樓棟來分攤管理，房管部門為每棟樓建有檔案，開發(fā)商多少，業(yè)主多少，不會混在一起，都有一本賬。 問：開發(fā)商和業(yè)主所交的錢都不是合在一起嗎?怎么分? 答：是的。開發(fā)商總共交的錢要核算到樓棟。比如說開發(fā)商維修基金交了150萬元，共有30棟房子，那么每一棟就是5萬元，維修費用就從這5萬元里面扣除，用完了再扣業(yè)主的。 問：假如前一期業(yè)主維修把開發(fā)商交的維修基金用了，把自己所交部分也用了，那他能否動用二期其他業(yè)主的? 答：不能用，他那一棟只是他那一棟的人結賬，不會結賬到你頭上來。 問：什么情況下才能動用維修基金? 答：首先得是共用部位，其次要過保修期。動用過程公開透明，要充分保障業(yè)主權利。 問：維修基金負責的共用部位包括哪些? 答：共用部位就是包括外墻、頂樓的屋面、樓梯間、公共走廊、公共區(qū)域的一些窗臺，這都屬于公共部位。共用設施設備主要指電梯、監(jiān)控、消防、排水管，這就是共用設施設備。共用部位要過保修期，漏水的質保期一般是5年，沒過5年不能動用維修基金。 問：沒有成立業(yè)委會，如何動用公共維修基金? 答：首先由物業(yè)公司提使用方案，但物業(yè)公司不是申請主體，物業(yè)公司主要配合業(yè)委會來做相關協(xié)助工作。業(yè)委會沒成立，社區(qū)居委會可代為履行業(yè)委會職責。社區(qū)作為申請主體要按照相關流程，比如通過招投標或者比價，優(yōu)先選擇施工單位，然后初選第三方報價進行審核。關鍵就是要把使用方案向業(yè)主進行公示，每棟向業(yè)主公示不少于7天，征求業(yè)主意見要遵守民法典規(guī)定的“雙三分之二”參與表決(雙三分之二：指專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主)。只有業(yè)主同意達到了法定標準，通過后社區(qū)才能持相關材料向所在地住建局提出使用備案申請、維修執(zhí)行備案申請。待材料齊全后，房管局依法依規(guī)撥付款，施工單位開始施工，然后竣工驗收，再結算。 問：如果社區(qū)征求業(yè)主意見，沒有具體施工方案、預算、施工流程，這合理嗎? 答：施工方案、使用方案公示是必須的環(huán)節(jié)，動用維修基金由業(yè)主說了算。社區(qū)提前征求業(yè)主意見，綜合考慮之后，然后再決定使不使用維修基金。 問：公示使用方案包括哪些內容呢? 答：使用方案里包括工程量、施工合同、審價。使用方案中應該有一個附件，這些細節(jié)必須要公示，有一套正規(guī)的模板，可到武漢市房管局官網上查詢下載。 問：小區(qū)動用維修基金，項目工程量在哪里可查? 答：工程量項目公示后，業(yè)主可到業(yè)委會、社區(qū)查詢;使用維修基金后，也可到區(qū)房管局憑介紹信查詢明細。 問：房管部門在維修基金使用中能發(fā)揮什么作用? 答：目前，武漢市已引入第三方隨機抽選對工程量和造價進行把關，確保錢不亂用。房管部門委托交通銀行建立了第三方造價咨詢庫。電腦會隨機從八家單位內挑選有資質的審價公司，對工程造價、工程量進行把關，主要作用是“審價”，簡單來說就是看工程量值不值那么多錢。 問：小區(qū)工程房管部門可指派監(jiān)理嗎? 答：根據(jù)相關法律，業(yè)委會是可以聘請專業(yè)的監(jiān)理公司。因房管部門這方面不專業(yè)，主要是對價格進行一個把關，關于聘請的費用業(yè)主可以分攤。 問：外墻漏水如何維權? 答：首先要保留證據(jù)。有的開發(fā)商有工程部解決問題，如果有證據(jù)證明對方一直拖延不解決，建委可對其進行處罰。只要業(yè)主能證明是在5年質保期內出的問題，哪怕拖過保修期，開發(fā)商也應該負責。 問：業(yè)主維護合法權益時取證比較難，什么情況算開發(fā)商在保質期內不作為的證據(jù)? 答：業(yè)主跟物業(yè)報修的證據(jù)。譬如在微信反映問題，對方也在微信查看了，就有了基本證明。如果真走法院這一步，這些證據(jù)也是有用的。關鍵是把(房子出問題的)時間確定好，5年之內的問題都是房屋質量問題，可以找開發(fā)商。 問：動用維修基金過程，可派業(yè)主代表一起參與監(jiān)督? 答：業(yè)主代表就是由社區(qū)按照相關議事規(guī)則、管理辦法、業(yè)主公約里推選業(yè)主代表的程序來選擇業(yè)主代表。如果是社區(qū)提出申請的，必須要有業(yè)主代表來參與;由業(yè)主委員會提出的，則沒有強制性要求。 來源：湖北發(fā)布、武漢城市留言板、長江日報  |
