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一、還建房的分類 還建房主要分兩類： 一類主要針對城中村改造，征收拆遷后采取產權調換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調換，該類房屋俗稱“小產權房”。一旦出現糾紛，購房人的權益在法律上很難得到保護。 另一類還建房是指，國有土地上的房屋拆遷進行還建，一般通過劃撥方式取得建設用地，并且具備開發所需要的五證。一般來說，如果是重大城建拆遷的還建房，將來是可以辦兩證的。該類房屋也分為兩種：一種是經濟適用房性質，一種是商品房性質。區別是經適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時交易。也就是說，購買國有土地拆遷的還建房，最起碼是有“兩證”的，購買這類房子和一般的二手房差別并不大，這樣的操作是有法律保障的。 二、還建房能否辦證 還建房能否辦理兩證需直接咨詢開發商，部分還建房可以立即辦證，有些則需等幾年，而有一些資料手續不齊全的房子，難以辦證。一般而言開發商在通過競拍取得的地塊上進行開發的還建小區，可自由上市交易，但買前一定要看清楚是否有“五證”，即建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預售許可證。至于什么時候辦理還是取決于開發商。還建房如果經過了規劃審批，建設手續齊全，就可以辦理房產證和土地證。 三、購買還建房風險 相比一般商品房，還建房辦理兩證的難度更大、周期更長。因為還建房無論硬件或軟件設施均不如商品房，從立項報建、規劃設計一直到后期竣工驗收、物業管理，都相對混亂。而按照法律規定，未辦理兩證的房屋不能買賣，因此買房者一旦買了沒有兩證的還建房，若后期出售或面臨拆遷，購房人的利益可能得不到法律保障。 四、如何安全購買還建房 1、在購買前要弄清還建房的性質，要注意的是集體土地性質的小產權房是沒有兩證的。而可以辦兩證的也分經濟適用房和商品還建房。而要想知道房屋到底屬于哪一類可以直接到房屋所在地房地局去查詢。 2、對于還建房到底能不能辦下兩證，不能輕信任何人所說，而應親自去看還建協議中是否承諾可以辦兩證。相信沒有購房者想買沒有兩證的房子，因此需要警惕。 還建房無論是從房屋本身質量還是物業配套等，都無法和商品房相比，購買前需實地考察。沒有取得兩證的還建房需要一次性付款，而不能貸款。總之，買還建房有風險。購房者需要自己斟酌，提前做好風險防范措施。 |
