 房屋買賣糾紛問題解答問：買方因房價下跌，在簽訂認購協議后，不愿與開發商簽訂正式的商品房買賣合同，如何處理? 答：因合同的簽訂是建立在雙方自愿的基礎之上的，故不能強制要求雙方簽訂正式的商品房買賣合同，但開發商可根據認購協議的約定要求買受人承擔違約責任。 問：預售合同無效后，貸款合同如何處理? 答：商品房預售合同被確認無效后，貸款合同的目的已無法實現，故貸款合同應一并予以解除。 問：2021年6、7月份銀行政策變化后，導致銀行貸款審批及放款時間變長，出賣人能否要求買受人承擔違約責任或解除合同? 答：需要根據雙方合同的約定進行判定。若案涉合同約定了最終的付款期限，則出賣人有權要求買受人承擔違約責任甚至解除合同;若案涉合同未約定最終的付款期限，而是約定以銀行放款時間為準，則出賣人不能要求買受人承擔違約責任。 問：買方因不具備購房資格，能否要求解除與開發商簽訂的認購書，并要求開發商退還全部款項? 答：若買方不具備購房資格，導致認購協議無法繼續履行，可以解除。分兩種情況處理，一種是簽訂認購協議時具備購房資格，而后因政策變更不具備購房資格的情況;一種是不具備購房資格的情況。前一種情況因政策原因造成，并不歸責于協議雙方，故應全額退還。但后一種情況，買受人作為商品房的購買人，有保證自己具有購房資格的義務，因此，是否退還全部款項應根據認購協議的約定予以處理。 問：房屋買賣合同因一方違約無法繼續履行，若存在房屋溢價部分的損失是否應當支持? 答：房屋價格上漲的溢價訴訟屬于合同履行可得利益損失，房屋買賣合同無效或被解除，違約方應承擔相應違約責任。買受人主張因房屋價值上漲給其造成的損失，應予以支持。 問：購買商品房時一并簽訂了精裝修合同，收房時發現裝修存在質量問題，能否單獨解除裝修合同? 答：在開發商指定裝修公司的情況下，買受人在簽訂裝修合同時其實是沒有選擇權的，故雖然買受人是與裝修公司簽訂的裝修合同，但應視為開發商委托裝修公司進行裝修，故裝修合同的合同義務由開發商承擔，即裝修合同與商品房買賣合同應作為一個整體對待，不能單獨解除。 問：還建房屋買賣合同買賣的是小產權房，合同是否合法有效? 答：所謂還建房，通常系原集體土地上房屋拆遷還建而來，因還建后房屋的土地性質已依法轉化為國有劃撥用地，并非村集體土地，故不能因為還建房不能辦理產權證而認定還建房買賣合同無效。 問：若夫妻一方對另一方處分房產并不知情，合同無法繼續履行，買受人如何維權? 答：根據《民法典》及相關司法解釋的規定，因出賣人未取得其他所有權人的同意，從而未能取得完整的房產處分權，致使標的物所有權不能轉移，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。若買受人提起的訴訟請求是繼續履行合同，則法院應予以釋明，告知買受人變更訴訟請求。 |
