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武漢二手房買賣合同糾紛的責任承擔問題！ 近年來，受房產(chǎn)市場供需變化影響，武漢的二手房房屋交易價格整體呈上升趨勢，實踐中出現(xiàn)了大量的因賣房人違約引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。
在賣房人違約導致合同無法繼續(xù)履行的情況下，買房人支付不同比例的房款，賣房人所承擔的違約責任亦不同。 小編今天的二手房知識點，就司法實踐中常見的3種情況，結合民法典最新規(guī)定進行簡要分析。 第一種情況：僅支付定金，該情況下可能會出現(xiàn)“定金罰則”和“違約責任”競合的情形。 鑒于定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面基本是相同的，故法律明確規(guī)定，二者不能并用，而應由守約方選擇適用。但在司法實踐中，房屋買賣合同中約定的定金金額普遍較低，賣房人因違約所獲得的房價上漲的利益遠大于定金賠償額，常常出現(xiàn)賣房人主動適用定金罰則違約的情形，對此，新修訂的民法典第五百八十八條規(guī)定，定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數(shù)額的損失。加大了對違約方的懲罰力度，更加體現(xiàn)“商事爭議案件中不應當使違約方獲益”的原則。 第二種情況：買房人支付了一定比例的購房款，該情況下應依據(jù)買房人支付行為是否符合合同約定來確定出賣人的違約責任。 民法典第五百七十七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。對于二手房買賣合同而言，買房人可能出現(xiàn)的違約行為主要是逾期付款。那么，在合同中對買房人的支付節(jié)點進行明確約定的情況下，應當查明買房人是否按照合同約定時間支付了購房款，如買房人不存在付款逾期，無論爭議產(chǎn)生時買房人支付的購房款多少，出賣人均應按照合同約定承擔全部違約責任。根據(jù)民法典第五百八十四條之規(guī)定，司法實踐中，買房人可向賣房人主張違約金及賠償合同解除給買房人造成的損失（已支付購房款利息損失、房價上漲的損失等）。但另一方面，房屋買賣合同屬于雙務合同，在買房人也存在違約行為即逾期付款的情況下，在確定出賣人應當承擔的違約金時應相應扣減買房人逾期付款違約金，而不宜機械地按照比例確定出賣人違約責任比例。 第三種情況：買房人支付了全部購房款。 該種情況下，一般視為買房人已履行了全部合同義務。如因出賣人原因?qū)е潞贤瑹o法履行或買受人解除合同的，除出賣人能夠證明存在不可抗力或情勢變更情形外，出賣人應當按照合同確定承擔全部違約責任。近年來，隨著人們交易安全意識的增強，二手房交易中出現(xiàn)了一種新的給付模式，即在房屋過戶登記辦理前，買房人不直接將房款支付給賣房人，而是按照合同約定支付給第三方，由賣房人直接向第三方受領，在司法實踐中，就常常出現(xiàn)賣房人為了遲延辦理過戶登記而怠于向第三方受領房款的現(xiàn)象。對此，民法典第五百八十九條明確規(guī)定，債務人按照約定履行債務，債權人無正當理由拒絕受領的，債務人可以請求債權人賠償增加的費用。該規(guī)定旨在打擊賣房人通過怠于受領房款減輕自身違約責任的現(xiàn)象，具體效果仍待司法實踐論證。 總之，鑒于供求不平衡現(xiàn)狀，二手房交易市場中仍然由賣房人掌握主導權，因賣房人違約引起的糾紛在房屋買賣糾紛中仍然占據(jù)較大比重，但隨著二手房交易制度及相關配套法律、法規(guī)的進一步健全，交易安全將進一步得到提升，買房人的合法權益也將得到更好的保障。 關于買房問題，南瓜大房子公眾號每日一個購房小技巧，深度分析武漢房地產(chǎn)、教育、財經(jīng)等領域，學些知識，讓你買房不踩坑，歡迎粉絲后臺留言互動~ |
